احكام نقض في قوانين ايجار الاماكن

أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
الجزء الأول - السنة 28 - صـ 1239
جلسة 18 من مايو سنة 1977
برياسة السيد المستشار نائب رئيس المحكمة محمد أسعد محمود، وعضوية السادة المستشارين: محمد محمد المهدي، محمد الباجوري، صلاح نصار، وأحمد وهدان.
(213)
الطعن رقم 629 لسنة 43 القضائية
(1، 2، 3، 4) إيجار "إيجار الأماكن". بيع. محكمة الموضوع.
(1) المتجر في معنى الماد 594 مدني. مقوماته. الاتصال بالعملاء والسمعة التجارية هي العنصر الرئيسي.
(2) بيع المتجر. للمتعاقدين حرية تحديد العناصر التي يتركب منها. لمحكمة الموضوع سلطة تقديرها. شرطه. أن تكون استخلاصها سائغاً.
(3) بيع المتجر. م 594/ 2 مدني. شرطه. أن يكون الشراء بقصد ممارسة ذات النشاط الذي كان يزاوله البائع. جواز استبعاد المتعاقدين لعنصر الاسم التجاري.
(4) إضافة بائع المتجر نشاطاً تجارياً قبل البيع بفترة وجيزة دون ممارسته فعلاً. ممارسة المشتري ذلك النشاط المضاف وحده. استخلاص المحكمة من ذلك أن الواقعة مجرد تنازل عن الإيجار. استخلاص سائغ.
1 - وإن كان المقرر في قضاء هذه المحكمة أن المتجر في معنى المادة 594 من القانون المدني يشمل جميع عناصره من ثابت ومنقول ومن مقومات مادية ومعنوية، وإن المقومات المعنوية هي عماد فكرته وأهم عناصره، ولا يلزم توافرها جميعاً لتكوينه بل يكتفي بوجود بعضها، ويتوقف تحديد العناصر التي لا غنى عنها لوجود المحل التجاري عل نوع التجارة التي يزاولها المحل، إلا أن العنصر المعنوي الرئيسي والذي لا غنى عن توافره لوجود المحل التجاري والذي لا يختلف باختلاف نوع التجارة هو عنصر الاتصال بالعملاء والسمعة التجارية باعتباره المحور الذي تدور حوله العناصر الأخرى، فيترتب على غيبته انتفاء فكرة المتجر ذاتها، فلا يتصور متجر بلا عملاء سواء كانوا دائمين أو عابرين، ويعد بيعاً له الاقتصار على بيع هذا العنصر وحده دون غيره من سائر العناصر المادية أو المعنوية.
2 - ولئن للمتعاقدين حرية تحديد العناصر التي يتركب منها المتجر الذي يجريان عليه التعاقد، إلا أن لمحكمة الموضوع سلطة الفصل فيما إذا كانت العناصر المعرضة عليها كافية لوجود المتجر، غير متقيدة في هذا الشأن بما يقرر أنه أو بالوصف الذي يضفيانه على التعاقد، ولها وهي بسبيل التعرف على حقيقة العقد والتحري عن قصد المتصرف من تصرفه تقدير الأدلة والقرائن المقدمة في الدعوى واستخلاص ما تقتنع به منها متى كان استخلاصاً سائغاً متفقاً مع الثابت بالأوراق.
3 - الحكمة من الاستثناء المقرر بالمادة 594/ 2 مدني هي - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - رغبة المشرع في الإبقاء على الرواج المالي والتجاري في البلاد بتسهيل بيع المتجر عندما يضطر صاحبه إلى بيعه وتمكين مشترية من الاستمرار في استغلاله، ومفاد استلزام توافر العنصر المعنوي الخاص بالاتصال بالعملاء وجوب أن يكون الشراء بقصد ممارسة النشاط ذاته الذي كان يزاوله بائع المتجر، ولا يغير من ذلك جواز استبعاد الاسم التجاري من العناصر التي ينصب عليها بيع المتجر.
4 - إذا كان البين من الحكم المطعون فيه أنه استنبط من إضافة الطاعنة الأولى - المستأجر الأصلية - نشاط السفريات قبيل التصرف في المحل بأيام قليلة، ودون أن يكون في المكنة ممارسته فعلاً وواقعاً، ومن مصادفة ذلك للتوقيت الذي أتخذ منه باقي الطاعنين هذا النشاط سمعة تجارية لهم طبقاً لما هو ثابت بطلب القيد بالسجل المقدم منهم، ومن اختلاف النشاط المذكور عن أوجه النشاط الأصلية من حيث المقومات المادية والمعنوية، قرينة على انعقاد عنصر الاتصال بالعملاء بالنسبة له، ورتب على ذلك أن التصرف في حقيقته مجرد تنازل عن الإيجار وليس بيعاً للمتجر، وكان سبق قيام الطاعنة الأولى بإضافة نشاط الاتجار في الحلوى والسجائر خلافاً لما قرره الحكم من إبقائها على نشاط المحل دون تغيير لا تأثير له على وجه الاستدلال المتعلق بتحديد الأثر المترتب على إضافتها نشاط السفريات، فإن ما خلص إليه الحكم يكون سائغاً ويؤدي إلى النتيجة التي انتهى إليها، وهو في ذلك قد اعتد بواقع الحال عن البيع وليس في وقت لاحق.
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطاعن - تتحصل في أن المطعون عليهم أقاموا الدعوى رقم 31 لسنة 1972 مدني أمام محكمة الإسكندرية الابتدائية ضد الطاعنين وورثة المرحوم...... طالبين الحكم بإخلاء الورثة والطاعنة الأولى في موجهة الباقين من الدكان الموضح بالصحيفة وتسليمه أليهم خالياً مما يشغله، وقالوا شرحاً لها أنه بموجب عقد مؤرخ 10/ 12/ 1941 استأجر منهم المرحوم......... دكاناً بالعقار رقم 17 شارع عباس العقاد بالإسكندرية بقصد استعماله محلاً لبيع الكاوتشوك ونص في العقد على عدم جواز التأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار، وبعد وفاة المستأجر الأصلي في 28/ 12/ 1967 استمرت العلاقة الإيجارية مع ورثته بذات الشروط إلى أن أخطروهم في 6/ 6/ 1968 بيعهم المحل إلى الطاعنة الأولى التي ظلت تشتغل العين وتسدد لهم الإيجار مع احتفاظهم بضمان المتنازل له قبل ورثة المستأجر الأصلي، وإذ فوجئوا بتنازلها عن الإيجار إلى باقي الطاعنين على خلاف شروط العقد ودون إذن منهم، فقد أقاموا الدعوى بالطلبات سالفة البيان، وبتاريخ 2/ 12/ 1972 حكمت المحكمة برفض الدعوى. استأنف المطعون عليهم هذا الحكم بالاستئناف رقم 1339 لسنة 82 ق الإسكندرية طالبين إلغاءه والحكم لهم بالطلبات. وبتاريخ 22/ 5/ 1973 حكمت محكمة الاستئناف بإلغاء الحكم المستأنف وبإخلاء الطاعنة الأولى وورثة......... من المحل موضوع النزاع وتسليمه إلى المطعون عليهم خالياً مما يشغله في مواجهة باقي الطاعنين. طعن الطاعنون في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة العامة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن. عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة فرأته جدير بالنظر، وبالجلسة المحددة التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن الطعن أقيم على أربعة أسباب، ينعى الطاعنون بها على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون ومخالفة الثابت بالأوراق والفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب وفي بيان ذلك يقولون إن الحكم أقام قضاءه على أن الطاعنة الأولى أبقت النشاط الأصلي للمحل وهو بيع إطارات الكاوتشوك إلى ما قبل تنازلها عن الإيجار لباقي الطاعنين بأسبوع حيث غيرته بإضافة نشاط جديد في السفريات داخل الجمهورية وخارجها، وهو النشاط الذي أتخذه المتنازل لهم - الطاعنون من الثاني إلى الرابع - سمة تجارية، وخلص إلى أن التصرف الصادر لهم هو تنازل عادي عن الإيجار وليس بيعاً لمحل تجاري يخضع لحكم المادة 594/ 2 من القانون المدني أخذاً بأن نشاط السفريات يغاير في مقوماته المادية والمعنوية النشاط الأصلي، في حين أن الثابت بالأوراق أن المستأجر الأصلي أنشأ شركة سنة 1963 حدد نشاطها بالاتجار في إطارات الكاوتشوك بالإضافة إلى الاتجار في السيارات وقطع الغيار والأدوات المكتبية والتخليص الجمركي، وأبقت الطاعنة الأولى أوجه النشاط السالفة وأضافت إليها الاتجار في الحلوى والسجائر في 25/ 3/ 1970 واتبعته بنشاط السفريات في 7/ 11/ 1971، ولم يتخيل باقي الطاعنين عن هذه الأنشطة بدورهم وإنما احتفظوا بها ومن بينها التخليص الجمركي الذي يرتبط به ويكمله نشاط السفريات بحيث يتوحد العملاء فيها، واتخاذهم أحد هذه الأنشطة سمة تجارية لهم لا يفيد اقتصارهم عليه وحده كما ذهب الحكم، وهو ما يعيبه بمخالفة الثابت بالأوراق والفساد في الاستدلال هذا إلى أن المادة 594/ 2 من القانون المدني لا تشترط لانطباق أحكامها أن يرد البيع عل كافة عناصر المحل التجاري وأن يستمر المشتري في مزاولة ذات النشاط الذي كان يزاوله البائع، إذ العبرة في انطباقها على واقعة الدعوى وتوافر شروط التنازل هي بوقت البيع لا بعده، فيكفي ورود البيع على بعض مقومات المحل المادية والمعنوية وذلك بغض النظر عن نوع النشاط التجاري الذي يمارس فيه باعتباره لا يتحقق إلا بعد التنازل. علاوة على أن إضافة نشاط جديد إلى النشاط المتفق عليه لا يعد تغييراً في الاستعمال يشمله الحظر ولا يمنع من نفاذ البيع في حق المؤجر، وبفرض اعتباره كذلك فإنه يعد من قبيل التغيير اليسير المتسامح فيه. بالإضافة إلى أن ما نسب إلى الطاعنين من تغير لا تستتبع عدم انطباق حكم المادة 594/ 2 آنفة الذكر وإنما يستوجب حكم المادة 23 من القانون رقم 52 لسنة 1969 متى أضر الاستعمال الجديد بمصالح المالك وإذا لم يبين الحكم وجه الضرر الذي لحق المطعون عليهم من جرائه ولم يرد على ما تمسكوا به من دفاع جوهري مبناه أن المطعون عليهم وقد ارتضوا من قبل تغير الاستعمال الأصلي بإضافة أوجه نشاط جديدة موثقة الصلة بالاستعمال المتفق عليه فليس لهم الاعتراض على إضافة نشاط السفريات المتصل بها فإنه يكون فضلاً عن خطئه في تطبيق القانون قد شابه القصور في التسبيب.
وحيث إن النعي مردود، ذلك أنه وإن كان المقرر في قضاء هذه المحكمة أن المتجر في معنى المادة 594 من القانون المدني يشمل جميع عناصره من ثابت ومنقول، ومن مقومات مادية ومعنوية، وأن المقومات المعنوية هي عماد فكرته وأهم عناصره، ولا يلزم توافرها جميعاً لتكوينه بل يكتفي بوجود بعضها ويتوقف تحديد العناصر التي لا غنى عنها لوجود المحل التجاري عل نوع التجارة التي يزاولها المحل، إلا أن العنصر المعنوي الرئيسي والذي لا غنى عن توافره لوجود المحل التجاري، والذي لا يختلف باختلاف نوع التجارة هو عنصر الاتصال بالعملاء والسمعة التجارية باعتباره المحور الذي تدور حوله العناصر الأخرى، فيترتب على غيبته انتفاء فكرة المتجر ذاتها، فلا يتصور متجر بلا عملاء سواء كانوا دائمين أو عابرين، ويعد بيعاً له الاقتصار على بيع هذا العنصر وحده دون غيره من سائر العناصر المادية أو المعنوية، ولئن كان للمتعاقدين حرية تحديد العناصر التي يتركب منها المتجر الذي يجريان عليه التعاقد، إلا أن لمحكمة الموضوع سلطة الفصل فيما إذا كانت العناصر المعرضة عليها كافية لوجود المتجر، غير متقيدة في هذا الشأن بما يقدرانه أو بالوصف الذي يضفيانه على التعاقد، ولها وهي بسبيل التعرف على حقيقة العقد والتحري عن قصد المتصرف من تصرفه تقدير الأدلة والقرائن المقدمة في الدعوى واستخلاص ما تقتنع به منها متى كان استخلاصاً سائغاً متفقاً مع الثابت بالأوراق. ولما كان الحكم المطعون فيه قد خلص إلى أن التصرف الصادر من الطاعنة الأولى إلى باقي الطاعنين هو مجرد ستار لإخفاء تنازل عن الإيجار لا تتوافر فيه شرائط تطبيق المادة المشار إليها مستنداً إلى قوله "... وحيث إن الثابت من الأوراق (1) أن المرحوم......@ استأجر المحل موضوع النزاع في سنة 1941 بفرض استعماله كمحل لبيع الكاوتشوك وأنه عندما أسس شركة التوصية البسيطة في عام 1963 حدد الغرض من تأسيسها بالاتجار في إطارات الكاوتشوك والسيارات وقطع الغيار والأدوات المكتبية والتخليص الجمركي (2)................. - الطاعنة الأولى - بعد أن اشترت من ورثة المرحوم...... المحل المذكور في سنة 1968 أبقت نشاط المحل التجاري كما هو دون تغير حتى 27/ 11/ 1971 حيث أضافت إلى نشاطها مكتب سفريات داخل الجمهورية وخارجها (3) أن السيدة........ باعت المحل موضوع النزاع في تاريخ سابق على 4/ 12/ 1971 أي بعد تغيير نشاطها بحوالي أسبوع وذلك ثابت من طلب السجل التجاري المقدم من المستأنف عليهم الأخيرين - الطاعنين الثلاثة الأخيرين، حيث ثابت منه أن بدء نشاط الأخيرين بالمحل موضوع النزاع هو 4/ 12/ 1971(4) أن النشاط الأساسي للمستأنف عليهم الأخيرين هو (مكتب السفريات داخل وخارج الجمهورية) - ولهذا فقد اتخذوا من هذا النشاط السمة التجارية لنشاطهم وحيث إنه يبين مما ما تقدم أن السيدة........ وإن كانت قد أضافت إلى نشاطها (مكتب سفريات داخل وخارج الجمهورية) إلا أنها لم تمارس هذا النشاط وإنما أضافته لمجرد إعطاء تصرفها بالبيع للمستأنف عليهم الأخيرين الطابع القانوني. وحيث إن النشاط الخاص (بمكتب سفريات داخل وخارج الجمهورية) يغاير في مقدماته المادية والمعنوية وخاصة العملاء النشاط الخاص بتجارة الكاوتشوك وقطع غيار السيارات والأدوات المكتبية والتخليص الجمركي..." فإن هذا الذي أورده الحكم لا ينطوي على خطأ في تطبيق القانون ولا مخالفة فيه للثابت بالأوراق، ذلك أنه لما كانت الحكمة من الاستثناء المقرر بالمادة 594/ 2 سالفة الذكر هي - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - رغبة المشرع في الإبقاء على الرواج المالي والتجاري في البلاد بتسهيل بيع المتجر عندما يضطر صاحبه إلى بيعه وتمكين مشتريه من الاستمرار في استغلاله، وكان مفاد استلزام توافر العنصر المعنوي الخاص بالاتصال بالعملاء وجوب أن يكون الشراء بقصد ممارسة النشاط ذاته الذي كان يزاوله بائع المتجر، وكان لا يغير من ذلك جواز استبعاد الاسم التجاري من العناصر التي ينصب عليها بيع المتجر، وكان البين من الحكم المطعون فيه أنه استنبط من إضافة الطاعنة الأولى نشاط السفريات قبيل التصرف في المحل بأيام قليلة، ودون أن يكون في المكنة ممارسته فعلاً وواقعاً ومن مصادفة ذلك للتوقيت الذي أتخذ منه باقي الطاعنين هذا النشاط سمعة تجارية لهم طبقاً لما هو ثابت بطلب القيد بالسجل المقدم منهم، ومن اختلاف النشاط المذكور عن أوجه النشاط الأصلية من حيث المقومات المادية والمعنوية، قرينة على افتقاد عنصر الاتصال بالعملاء بالنسبة له، ورتب على ذلك أن التصرف في حقيقته مجرد تنازل عن الإيجار وليس بيعاً للمتجر، وكان سبق قيام الطاعنة الأولى بإضافة نشاط الاتجار في الحلوى والسجائر خلافاً لما قرره الحكم من إبقائها على نشاط المحل دون تغيير حتى 17/ 11/ 1971 لا تأثير له على وجه الاستدلال المتعلق بتحديد الأثر المترتب على إضافتها نشاط السفريات فإن ما خلص إليه الحكم يكون سائغاً ويؤدي إلى النتيجة التي انتهى إليها، وهو في ذلك قد اعتد بواقع الحال عند البيع وليس في وقت لاحق. لما كان ذلك وكان ما يثيره الطاعنون حول مدى الارتباط بين أوجه النشاط هذه لا يعدو أن يكون جدلاً موضوعياً لا تجوز أثرته أمام محكمة النقض، وكانت محكمة الموضوع غير ملزمة بالتحدث في حكمها عن كل قرينة من القرائن التي يدلى بها الخصوم استدلالاً على دعواهم عن طريق الاستنباط، كما أنها غير مكلفة بتتبع أقوال الطاعنين بشأنها وترد على كل منها استقلالاً، إذ في قيام الحقيقة التي اقتنعت بها وأوردت دليلها التعليل الضمني لاطراح هذه الأقوال, فإن مذهب الحكم فيما انتهى إليه يفيد ضمناً الرد على ما ادعاه الطاعنون من ارتضاء المطعون عليهم إضافة أوجه نشاط جديدة تبعاً لانتهائه إلى عدم تحقق العنصر الرئيسي اللازم لبيع المتجر على ما سلف بيانه. لما كان ما تقدم وكانت الدعامة سالفة الذكر التي أقيم عليها الحكم تكفي وحدها لحمل قضائه فإن تعييبه في الدعامة الأخرى المتعلقة بتطبيق المادة 23 من القانون رقم 52 لسنة 1969 - أياً كان وجه الرأي فيه - يكون غير مؤثر، ومن ثم فإن النعي برمته يكون على غير أساس ولما تقدم يتعين رفض الطعن.


منقول